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El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos sobre el uso del Posnet como medio de cobro

Este viernes 6 de abril, en la reunión del Consejo Provincial del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, se dio a conocer el dictamen del cuerpo de asesores de la institución sobre el uso del Posnet como medio de cobro.

A continuación se transcribe el dictamen correspondiente.

Señores Corredores:
Respecto de la consulta efectuada por diferentes corredores públicos inmobiliarios de la Provincia de Entre Ríos, con relación a si existe la obligación frente al Fisco Nacional para los mismos de poseer terminales electrónicas P.O.S. (comúnmente “posnet”) para la cancelación de honorarios y retribuciones por la prestación de servicios profesionales, mediante la utilización de tarjetas de débito bancarias por parte de sus defendidos.

Recordemos que la ley nacional 27253 establece: “ARTÍCULO 10. — Los contribuyentes que realicen en forma habitual la venta de cosas muebles para consumo final, presten servicios de consumo masivo, realicen obras o efectúen locaciones de cosas muebles, deberán aceptar como medio de pago transferencias bancarias instrumentadas mediante tarjetas de débito, tarjetas prepagas no bancarias u otros medios que el Poder Ejecutivo nacional considere equivalentes y podrán computar como crédito fiscal del impuesto al valor agregado el costo que les insuma adoptar el sistema de que se trate, por el monto que a tal efecto autorice la autoridad de aplicación”.

Que además el Decreto 858/2016 ha dejado acalorado que el objetivo es la bancarización de las operaciones.

Que cabe consignar que, como no puede ser de otra manera, y a los efectos de reglamentar la ley 27253 y no avanzar más allá de lo que la misma establece, la Resolucion General 3997/2017, dispuso con meridiana claridad en su articulo primero que la misma es de cumplimiento obligatorio “…por parte de los contribuyentes inscriptos en el impuesto al valor agregado que realicen en forma habitual la venta de cosas muebles para consumo final, presten servicios de consumo masivo, realicen obras o efectúen locaciones de cosas muebles en los términos del Artículo 10 de la Ley N° 27.253…”

Es primordial entender que el corredor inmobiliario no está vinculado a cosas muebles, no prestan servicios de consumo masivo sino servicios individuales, no realizan obras y no están vinculados a la locación de cosas muebles, con lo que ello sería suficiente para dejar establecido que no están alcanzados por la ley 27253.

Entonces a los fines de dilucidar la cuestión sometida a análisis se procedió a analizar la normativa aplicable en punto a la exigencia del uso de terminales electrónicas o posnet frente a la AFIP y, asimismo se procedió a interpretar el alcance del mandato de la norma y sus destinatarios, a encuadrar la naturaleza de la actividad referida al ejercicio profesional del corretaje inmobiliario para dar respuesta a la luz de los criterios de hermenéutica aplicables

Vale aclarar que una interpretación literal del artículo referido en el párrafo anterior, llevaría a la conclusión de que todos los contribuyentes incluidos en el régimen tributario del I.V.A. “Responsables Inscriptos”, sin discriminar la actividad que realicen, tendrían la obligación de aceptar tarjetas de débito como medio de pago –con excepción de los supuestos que enumera–. Sin embargo, como se fundamenta en el presente, esta hermenéutica de la norma no es la correcta.

En efecto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que las normas tributarias deben ser interpretadas tomando en cuenta la totalidad de los preceptos que las integran, de forma tal que el propósito de la ley se cumpla conforme a una razonable interpretación, comprendiendo la armonización de sus preceptos y su conexión con las otras normas que integran el ordenamiento jurídico vigente (Fallos 254:362; 280:18; 295:755; 271:7).

Aplicando entonces una interpretación sistemática de las normas en juego de manera tal de armonizarlas y que no se autodestruyan unas con otras, se desprende que, tanto del enunciado de la ley 27253, como del Decreto 858/2017 (“Impuesto al Valor Agregado. Régimen de devolución parcial para operaciones con tarjetas de débito), como de sus fundamentos, fue dictado –en lo que a los sujetos obligados atañe– a los fines de efectuar algunas precisiones para facilitar la aplicación del régimen.

En otras palabras: de la interpretación lógica, armónica y sistemática, de toda esta proliferación normativa puede concluirse que del artículo 10 de la ley 27253. Art. 1 del Decreto 858/2017, surge que la primera no amplía los sujetos obligados a poseer terminales electrónicas a “todos los contribuyentes que revistan la categoría de Responsables Inscriptos en el I.V.A.”. Los contribuyentes inscriptos en el Régimen Simplificado o Monotributo (ley 24.977, B.O., 06/07/98), no se encuentran incluidos en el régimen de obligatoriedad dispuesto en dicha norma

Luego de lo expuesto se analizará si los corredores inmobiliarios se encuentran incluidos en el mandato de la norma y, por tanto, obligados frente al fisco nacional a poseer y utilizar posnet.

Este tipo de profesionales prestan servicios que los ciudadanos demandan para hacer posible sus derechos humanos básicos, reconocidos en la Constitución Nacional y en Tratados Internacionales de Derechos Humanos de raigambre constitucional (art. 75, inc. 22, C.N)ya sea a través de su oportuna intervención para asesoramiento, o para la concreción de un contrato de compraventa y/o locación de Inmuebles.

El corredor está sujeto a “normas de ética profesional” y debe respetar escrupulosamente las disposiciones legales que establecen las incompatibilidades de la profesión, absteniéndose en absoluto de ejercerla cuando se encuentre en algunos de los casos previstos. Debe evitar, en lo posible, su acumulación con cargos o tareas susceptibles de comprometer su independencia, tomarle demasiado tiempo o resultar inconciliable con el espíritu de la profesión.

Su actuación se rige por las disposiciones de derecho privado que regulan el contrato de mandato y el de locación de servicios (Código Civil y, Código Civil y Comercial de la Nación, vigente a partir del 01/08/15[7]), y por expresas normas de orden público, Código de Ética de cada Colegio respectivo-

Las obligaciones de los profesionales son, intuitu personae, por cuanto la persona del profesional que las ejecuta es un factor relevante del contrato de prestación de servicios.

Por otra parte, gozan del derecho a la libre elección de los asuntos a intervenir tal como lo establecen las normas éticas citadas en efecto, tiene absoluta libertad para aceptar o rechazar los asuntos en que se solicite su actuación, sin necesidad de expresar las causas que lo determinan.
Debe también abstenerse de intervenir cuando no esté de acuerdo con el cliente en la forma de realizar la actividad, o cuando un motivo de amistad o parentesco pueda trabar su independencia. En suma, sólo debe ser aceptado el asunto que permita un ejercicio serio, sincero y leal”, lo preceptuado indica que la prestación de los servicios profesionales requiere dedicación, análisis detenido de cada asunto.

Realizadas estas precisiones sobre la naturaleza de las prestaciones de los profesionales que ejercen el corretaje inmobiliario se analizará si se encuentran alcanzados por el ámbito de aplicación material de las normas que establecen la obligatoriedad de la utilización de posnet frente a la AFIP.

Conforme se expuso, los obligados a aceptar tarjetas de débito bancarias son los contribuyentes inscriptos en el I.V.A. y/o monotributista que: realicen en forma habitual la venta de cosas muebles para consumo final,
presten servicios de consumo masivo, realicen locaciones de obra y de cosas muebles.

Como el ejercicio de la profesión de corretaje inmobiliario resulta ajeno a las actividades descriptas en los puntos anteriores, resta estudiar si realizan “prestaciones de servicios de consumo masivo”, a fines de considerar si se encuentran incluidos en el ámbito de aplicación de la 27253

La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que, en materia de interpretación de las leyes, impone que se acuerde a sus palabras, en primer lugar, el sentido más obvio al entendimiento común (Fallos 258: 75; 304:195), que constituye una adecuada hermenéutica la que conduce a dar a las palabras de la ley el significado que tienen en el lenguaje común (Fallos 321:153), y que si la ley emplea determinados términos, la regla de interpretación más segura es la de que esos términos no son superfluos, sino que han sido empleados con algún propósito, por cuanto, en definitiva, el fin primordial del intérprete es dar pleno efecto a la voluntad del legislador (Fallos 314:458).

En esta inteligencia, el Diccionario de la Real Academia Española, define al vocablo “consumo” como acción y efecto de consumir, acción que significa, a su vez, utilizar comestibles u otros bienes para satisfacer necesidades o deseos. Y, al término “masivo” (del francés massif), como “perteneciente o relativo a las masas humanas, o hecho por ellas”, “se aplica a gran cantidad” (adj.). Por su parte “masa” significa “gran conjunto de gente que por su número puede influir en la marcha de los acontecimientos”.

De esta manera, puede señalarse que “consumo masivo” refiere a los productos o servicios de alta demanda, que son requeridos y utilizados abundantemente por la sociedad y que son ofrecidos de manera homogénea, indiferenciada e indiscriminada, en gran cantidad, perdiéndose la individualidad en función de la masa (ej. alimentos, transporte, automóviles, música, mobiliarios, indumentaria, telefonía, energía, esparcimiento, espectáculos, higiene, comunicaciones, turísticos, etc.). Los servicios de consumo masivo son estandarizados, podría decirse a la manera de un producto industrializado, es decir, son prestados de la misma forma a todos los consumidores, utilizándose los mismos pasos y procedimientos, permitiendo poca o ninguna variación en las especificaciones del servicio o de los procesos.

Las prestaciones efectuadas por los corredores inmobiliarios no pueden, bajo ningún concepto, ser calificadas como de “consumo masivo”. Al contrario, son servicios personales e individuales, ya que deben ser prestados atendiendo a las particularidades de cada caso, a la vez que no son masivos, prístino resulta que un ejercicio de esa índole resultaría contrario al ejercicio profesional el que debe actuar con el análisis y estrategia propio del caso, con el debido sigilo y dedicación del tiempo necesario. De allí que, nuevamente citando a las “normas éticas del Corretaje Inmobiliario”, es contrario a la ley realizar una actividad en forma masiva

. En resumen, el corredor inmobiliario debe ejercer su profesión a conciencia”.. Al respecto, en la Provincia de Entre Ríos los corredores juramos respetar la ley y el ejercicio de su profesión, existiendo normas similares en otras provincias, lo que indica el criterio selectivo, personal y no masivo del ejercicio de la profesión. Tan evidente resulta que los corredores están fuera de prestar servicios masivos que hasta para efectuar cualquier anuncio publicitario respecto de su profesión tienen limitaciones éticas en efecto.

El corredor debe evitar escrupulosamente la solicitación directa o indirecta de la clientela, absteniéndose de toda publicidad sospechosa o excesiva. Al sólo efecto de dar noticia de su dirección y teléfono, horas de atención o especialidad, puede publicar avisos en los periódicos: en tal caso no debe hacerlo de un modo demasiado llamativo o en formato de gran tamaño, limitándose a emplear el tipo general o corriente de texto y superficie, tanto mejores cuanto más discreto aquél y más reducida ésta. Los grandes avisos, las circulares cuyo texto no se circunscriba a las menciones más arriba expuestas, son contrarios a la profesión”, lo que indica la cautela en estandarizar el servicio profesional o de alcanzar un público indiscriminado, refiere a una actividad personalizada que se opone a masivo, una norma semejante se prevé en el Código de Ética para el Corretaje Inmobiliario del Mercosur aprobado por la CIMECH.

Asimismo, a título de ejemplo, también lo disponen las normas de Ética y el Reglamento de Disciplina aprobados por La Asamblea Extraordinaria del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos, quien tiene el gobierno y control de la matricula profesional y el corredor no debe aceptar asuntos en que haya de sostener tesis contrarias a sus convicciones, aunque, excepcionalmente, podrá aducir una tesis contraria a su opinión dejando claramente a salvo ésta, si aquélla fuere ineludible por virtud de ley o de la jurisprudencia aplicable. Debe, asimismo, abstenerse de intervenir, cuando no esté de acuerdo con el cliente en la forma de realizar la actividad, o cuando una circunstancia de parentesco, amistad u otra cualquiera, pudiera afectar su independencia. En suma, el corredor no debe hacerse cargo de un asunto sino cuando tenga libertad moral para dirigirlo o atenderlo."

La tarea del profesional corredor inmobiliario referida a los servicios que presta, se describe con claridad en las normas que se toman de base para la remuneración conforme las reglas éticas: “En la consideración de los servicios que deben ser retribuidos, recomiéndese tener en cuenta, si es posible, en forma separada: a) Las actuaciones esenciales establecidas por la ley para el desarrollo del negocio inmobiliario, b) Las actuaciones preliminares, c) Las actuaciones de control documental, d) Las actuaciones ocasionales e imprevistas, e) Los trabajos fuera del contrato de servicios para adecuar el bien objeto de la transacción, locación y/o compraventa

. La tarea del corredor se desarrolla en forma, metódica, analítica, técnica, racional, criteriosas, seria, responsable, en modo alguno estandarizada, masiva. El corretaje se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día un poco menos corredor”. Prístino resulta que en modo alguno los servicios que prestan los corredores son de consumo masivo.

La oficina de un corredor en modo alguno es una sala de cine, un bar o supermercado sino un lugar reservado al ejercicio de una profesión liberal tutelada por la Provincia a la que pertenece a través del Colegio respectivo en la que debe prestarse un servicio, individual y personalizado.

Más se enfatiza la exclusión de ser prestadores de servicios de consumo masivo que, además se encuentran fuera del alcance de “consumo” de la ley de Defensa del Consumidor (N° 24.240, B.O. 15/10/93, no derogada por la Ley N° 26.994, B.O. 08/10/14, que aprobara el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación). En efecto, la misma excluye expresamente de la noción de “proveedor” y, consecuentemente, del ámbito de aplicación personal y material de la ley, a los profesionales liberales, disponiendo que “No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada por los colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento.” (art. 2, párr. 2°). En relación a ello, Lorenzetti afirma que el profesional individual celebra una locación de servicios, pero no un contrato de consumo].

De lo expuesto, se deduce que el ejercicio propio de la profesión de corretaje inmobiliario es de carácter personal y no masivo, excluidos del mercado de consumo masivo y, además, de los alcances de la ley de Defensa del Consumidor (Nº 24.240, con las excepciones indicadas).

De todo el análisis puede concluirse que las prestaciones de servicio realizadas por los profesionales corredores en el ejercicio de su profesión no son de “consumo masivo”, por lo que aquellos que revistan la categoría tributaria “I.V.A.-Responsables Inscriptos” y/o Monotributista, no están obligados a poseer terminales electrónicas P.O.S. a los fines de recibir el pago de los honorarios y demás retribuciones mediante tarjetas de débito bancarias.

La exégesis de la norma que realizamos se condice, asimismo, con su finalidad. La Corte Suprema de Justicia de la Nación tiene dicho que en materia de hermenéutica jurídica corresponde atenerse a aquellos elementos de la ley que se conformen a las razones que inspiraron al legislador en oportunidad de sancionar la norma y a la finalidad de su dictado, criterio que adquiere singular relevancia en materia de normas impositivas (Fallos 302:429; 322:2321).

Queda en el caso el análisis de una sola circunstancia profesional, que es el caso de los administradores de consorcios, los que para el cobro de las expensas comunes deben disponer de un medio idóneo para facilitar el pago de los consorcistas.

Sabido es que la percepción de las expensas comunes, es la recepción de un pago de cada uno de los consorcistas una sola vez por mes y que los fondos provenientes de dicho pago debe derivarse inexcusablemente a una cuenta bancaria abierta a nombre del consorcio, lo cual hace impensable, por un simple principio de economía fiscal y realidad económica, que pueda habilitarse un posnet para cada consorcio, ello así porque el proceso de bancarización establecido en la ley 27253, está vinculado exclusivamente al reintegro de una porción del debito fiscal de impuesto al valor agregado, y ello no tiene relación alguna con la percepción mensual de las expensas comunes, las cuales desde luego, no están alcanzadas con debito fiscal de IVA y en consecuencia no hay posibilidad ninguna de reintegro fiscal de las expensas pagadas.

Para este último supuesto, y a los efectos de afrontar reclamos que podrían tener los corredores inmobiliarios, recomendamos que la cobranza de las expensas comunes se haga mediante el sistema de transferencias bancarias a la orden de la cuenta bancaria que debería tener abierta el consorcio para administrar los fondos.

Conclusiones

Conforme lo analizado, se concluye lo siguiente:
1.- El ordenamiento jurídico establece la obligatoriedad de poseer terminales electrónicas (P.O.S.) y aceptar pagos mediante tarjetas de débito bancarias para los contribuyentes inscriptos en el I.V.A. y monotributista que realicen en forma habitual ventas de cosas muebles, o prestaciones de servicios de consumo masivo, o locaciones de obra y de cosas muebles

2.- Los corredores inmobiliarios, no realizan ninguna de esas actividades, y en el ejercicio de su profesión, realizan prestaciones personalizadas, intuitu personae, con limitaciones en la cantidad de asuntos, en la difusión y publicidad de sus servicios. Asimismo, se encuentran excluidos expresamente del ámbito de aplicación de la ley de Defensa del Consumidor (conf. art. 2 de la ley 24.240), en base a ello podría afirmarse que no celebrarían “contratos de consumo”.

3.- Las prestaciones de servicios o las efectuadas dentro del mandato recibido por sus clientes realizadas por los corredores inmobiliarios dadas sus especiales características y regulación, son personales y no masivas, no constituyen “prestaciones de servicio de consumo masivo”. En este sentido para el análisis cualitativo de la terminología mencionada no resulta aplicable al caso la definición de “operaciones masivas” realizada por el art. 4 de la R.G. 3561/13.

4 - De todas las normas analizadas aplicables, conforme un análisis literal, lógico, teleológico y sistemático de las mismas conduce a concluir respecto del objeto a dictaminar que los profesionales que ejercen el corretaje inmobiliario al prestar los servicios propios de su profesión cualquiera sea su condición frente al Fisco (responsable inscripto en el IVA o exento por el Régimen Simplificado) se encuentran fuera del ámbito de obligatoriedad del mandato referido a la exigencia del uso de posnet o terminal electrónica frente a AFIP.

5 - Resulta fundamental que la profesión del corredor no se vea menoscabada con exigencias improcedentes que distraigan tan elevado rol de desempeñar una función social teniendo en cuanta que, a través de sus incumbencias constituyen el medio para el pleno acceso a la vivienda de las personas y del respeto irrestricto de sus derechos humanos básicos tutelados en tratados internacionales tuitivos de derechos humanos incorporados al derecho interno por la Constitución Nacional en su art. 75 inc. 22 –


Atte. Por Estudio BUDASOFF Y ASOCIADOS
Julio Ruben Budasoff
Sebastian Budasoff
Maria Cecilia Pages
Gustavo Ramiro Galeano

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